Главная Обратная связь

Дисциплины:






Ставки аренды, сложившиеся на рынке в 2011г.



    Ставки аренды предложения, $/кв.м/год Эксплуатационные расходы, $/кв.м/год Отделка, $/кв.м/год
  Класс А 450 - 600 80- 100 150-300
Класс Б 400 - 500 Включены в базовую ставку аренды Включены в базовую ставку аренды  
             

Продажа

Среди предложений офисных объектов на продажу превалируют офисные особняки после частичной или полной реконструкции площадью 900 - 6000 кв.м. В большинстве случаев эти помещения могут быть классифицированы как здания класса Б.

В целом сделки купли-продажи остаются более редкими по сравнению со сделками

аренды. В тоже время недостаток предложения в ряде случаев вынуждает компании строить помещения для своих нужд. В целом наибольшим спросом пользуются офисные здания площадью 1000 –3000 кв.м.

Спрос на покупку офисных зданий представлен в основном российскими

компаниями, российскими банками, а также компаниями нефте-газового сектора.

Ниже приведены средние цены предложения офисных зданий на продажу.

Цены продаж

  Класс здания   Статус*   Цена предложения продажи**, $ за 1 кв.м
А $1800-52200
FI $2000 - $2500
В $800 -$1800
FI $1200-52100
С $600-51000
FI $700 -$1200
D   UN $150-5600

* - SH - в состоянии готовом к внутренней отделке;

-FI - отделано; -UN - требует ремонта.

** - Цены реальных сделок в среднем на 5% - 7% ниже цен предложения.

Прогноз

· Уровень спроса увеличится.

· Предложение будет в основном представлено новыми офисными проектами.

· Предложение не будет достаточным для обеспечения существующего уровня спроса.

· Арендные ставки продолжат расти в течение 2011 года

 

Задание 2

Произвести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка.

На основе анализа определено два возможных варианта использования земельного участка, отвечающих всем критериям НЭИ:

1 вариант- офисное здание класса Б

2 вариант- офисно-торговое здание

Таблица 2 - Расчет стоимости земельного участка на основе анализа наиболее эффективного использования

 

№ п/п Расчетные показатели   Полные затраты на строительство, $ (1+2) Полезная площадь сдаваемая в аренду, кв.м Арендная ставка, $/кв м. 1 вариант Офисное здание 2 вариант Офисно- торговое здание
Затраты на строительство $/кв м
Прибыль застройщика, % 25% - 25% -
Полные затраты на строительство, $    
Полезная площадь, сдаваемая в аренду (по вар.)    
Арендная ставка, $/кв м.(описание рынка)    
Потенциальный валовый доход (с.5*с.4)    
Потери от недоиспользования и неплатежей, % 7%- 10% -
Действительный валовый доход, $ (с.6-с.7) ДВД    
Условно-постоянные операционные расходы в % от ДВД, $ 18% - 19% -
Удельные условно-переменные операционные расходы, $/кв. м
Общие условно-переменные операционные расходы, $/кв. м    
  Расходы на замещение (капремонт) в % от затрат на строительство, $ строительство   12% -   14% -
Чистый операционный доход, $ (с.8-9с.-с.11-с.12), $    
  Коэффициент капитализации (анализ рынка) :    
Для зданий и сооружений 0,26 0,26
Для земельного участка 0,24 0.24
  Доход, относимый к зданиям и сооружениям, $ (с.3*с.14)    
  Доход, приходящийся на земельный участок, $(с.13-с.16)    
Стоимость земельного участка, $ (с.16/с.15)    
Стоимость земельного участка, тыс.руб.    

 



Выводы (какой вариант лучше):

 

 

Задание 3

Выполнить оценку рыночной стоимости объекта: затратный подход





sdamzavas.net - 2017 год. Все права принадлежат их авторам! В случае нарушение авторского права, обращайтесь по форме обратной связи...