Главная Обратная связь

Дисциплины:






Поправка на физический износ



 

Расчет производится по формуле: Пи = 100 - Иоб /( 100 - Иан)

где: Пи - поправка на износ;

Иоб. - фактический износ оцениваемого объекта (по расчету затратным подходом);

Иан. - фактический износ аналога.

Скорректированная цена каждого из аналогов будет равна:

Цан.скор. = Цан. * Пи

4. Поправка на масштаб (площадь здания).

Поправка учитывает тот факт, что цена единицы площади больших зданий ниже, чем

меньших зданий. Формула для расчета получена методом корреляционно-регрессионного анализа:

Пр = - 0,02519 х (Sоб - Sанал),

где: Пр - поправка на масштаб;

Sоб. - площадь оцениваемого объекта;

Sан. - площадь аналога.

Скорректированная цена каждого из аналогов будет равна:

Цан.скор. = ( Цан. / Sан. ± Пр) * Sоб.

 

5. Поправка на ремонт.

Анализ информации о стоимости ремонтных работ в г. Москве позволил сделать следующие заключения:

а). Средняя стоимость текущего ремонта составляет 250 $/кв.м;

б). Средняя стоимость евроремонта здания, аналогичного объекту № 3 составляет

420000$.

6. Поправка на площадь свободной земли

Методом парных продаж установлено, что разница в размерах площадей свободной земли оцениваемого объекта и аналога № 3 (0,15Га) дает увеличение стоимости аналога № 3 на $ ...........……………………..

 

7. Стоимость оцениваемого объекта как средневзвешенная величина

скорректированных цен аналогов может быть рассчитана по формуле:

Со= Ц1 * К1 + Ц2 * К2 + Цп * Кп

где: Ц1, Ц2, Цп – скорректированные цены аналогов;

К1, К2, Кп – коэффициенты (веса)

 

Таблица 8 - Характеристика объектов-аналогов

 

Характеристика объектов сравнения Объект оценки Объект №1 Объект № 2 Объект №3 Объект № 4 Объект №5 Объект №6
Местоположение (оценочная зона) 4-ая зона Восточная центральная 4-ая зона Восточная центральн ая 5-ая зона Юго- восточная центральная 1-ая зона Центральная 13-ая зона Сокольниче ская 4-ая зона Восточная центральн ая 1-ая зона Централь ная
Назначение объекта Админист ративное здание Админист ративное здание Администра тивное здание Админист ративное здание Администра тивное здание Админист ративное здание Админист ративное здание
Дата продажи Октябрь 2012 Август 2012 Сентябрь 2012 Июль 2012 Июль 2012 Октябрь 2012 Август 2012
Условия финансирования   Типичные   Типичные Типичные   Типичные   Типичные   Типичные   Типичные
Износ, % По расчету
Общая площадь, кв.м По варианту
Состояние объекта Проведен текущий ремонт Проведен текущий ремонт Требуется капитальный ремонт Проведен евро- ремонт Требуется текущий ремонт Требуется текущий ремонт   Под снос
Земельный участок По варианту 0,2 0,19 Под зданием 0,19 0,18 Под зданием
Площадь свободной земли,га. 0,15   0,15   0,15   –   0,15   0,15   –
Цена продажи объекта с учетом НДС, $   ?   2 040 000   828 000   756 000   1 075 200   1 380 000   552 000

 



Привести ценообразующие характеристики аналогов к одноименным характеристикам оцениваемого объекта и отразить расчеты в таблице 9.

 

 

Таблица 9 - Корректировка цен-аналогов

 

Цены и поправки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4 Объект № 5 Объект №6
Цена продажи с НДС, $ 2 040 000 828 000 756 000 1 075 200 1 380 000 552 000
Цена продажи без НДС            
Поправка на дату продажи            
Скорректированная цена, $            
Поправка на местоположение            
Скорректированная цена, $            
Поправка на земельный участок            
Скорректированная цена            
Цена без НДС            
Поправка на износ            
Скорректированная цена, $            
Поправка на масштаб (площадь)              
Скорректированная цена, $            
Поправка на ремонт            
Скорректированная цена, $            
Поправка на площадь свободной земли            
Скорректированные цены аналогов, $            
Скорректированная цена 1 кв.м здания            
Веса            
Средневзвешенное значение  

 

 

Анализ скорректированных цеп аналогов позволяет ним сделать вывод о том, что рыночная стоимость объекта, определенная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет:

S …………………………………………………

…………………………………………………….руб.

 

Задание 5

Выполнить оценку рыночной стоимости объекта: доходный подход

Обосновать выбор метода расчета рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом. (Метод капитализации или метод дисконтирования)

Определение величины чистого операционного дохода

После проведенного ранее анализа прогнозируемых величин доходов и расходов был рассчитан чистый операционный доход для офисного здания (таблица 2) в размере $.

Выбор и обоснование метода расчета ставки капитализации (таблица 10).

 

 

Таблица 10 - Расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения

 

  На момент оценки объекта, исходя из ставок по депозитам российских банков высшей категории надежности, безрисковую ставку принимаем равной     8%  
Поправка на риск вложения в недвижимость (из анализа факторов рынка, влияющих на данный объект недвижимости)   9,0%
Поправка на низкую ликвидность Величина данной поправки принимается на основании исследования рынка недвижимости, точнее сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект и определяется сроком экспозиции.   5,0%
Поправка на инвестиционный менеджмент при инвестициях в недвижимость требует управленческих усилий. Компенсацию за эту составляющую примем равной   2,0%
Ставку возмещения капитала возьмем равной (100 % / 50 лет) равномерный метод 2,0%
б Общая ставка капитализации равна: (R)  

 

На основе проведённого анализа и указанных допущений мы считаем, что стоимость оцениваемого объекта по доходности составляет:

$ …………………………………………………………..

……………………………………………………………. руб.





sdamzavas.net - 2017 год. Все права принадлежат их авторам! В случае нарушение авторского права, обращайтесь по форме обратной связи...