Главная Обратная связь

Дисциплины:






Коммерческие условия



МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ (МИИТ)

 

Кафедра «Экономика строительного бизнеса и управление собственностью»

 

БИЗНЕС-ПЛАН ОФИСНОГО ЦЕНТРА

Выполнил: Скорикова В.В.

Группа: ЭСН-411

Проверил: Бокачев Р.А.

 

МОСКВА 2015

 


 

Оглавление

РЕЗЮМЕ И ОБЩЕЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА. 3

АНАЛИЗ РЫНКА И ИНФОРМАЦИЯ О КОНКУРЕНТАХ. 4

МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН (ПЛАН ПРОДАЖ) 9

ПЛАН ИНВЕСТИЦИЙ.. 15

ПЛАНИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И НАКЛАДНЫЕ РАСХОДЫ.. 17

НАЛОГОВОЕ ОКРУЖЕНИЕ. 19

ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ И ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ.. 21

Приложение 1. Таблица 11. Финансовая модель движения денежных потоков. 27

Приложение 2. Ценообразующие факторы и корректировки. 28

 


РЕЗЮМЕ И ОБЩЕЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА

 

Предлагаемый к инвестированию бизнес – это проект строительства бизнес-центра для дальнейшего получения прибыли путем сдачи в аренду офисных арендопригодных площадей.

 

Клиенты будущего бизнес-центра – компании различных форм собственности и отраслей, которые стремятся найти комфортные помещения для работы в достаточной близости от транспортной инфраструктуры. Объект имеет следующие характеристики

Таблица 1. Исходные данные

Вариант исходных данных
Класс здания В
Общая площадь здания, м2 59 000
Арендопригодная площадь, м2 47 200
Стоимость права аренды земли, тыс.руб. 4 000
Стоимость аренды зем.участка, тыс.руб. в год
Ближайшее метро Курская
Удаленность от метро, мин.пешком
Внешний вид Отлично
Внутренняя отделка Хорошо

 

 


АНАЛИЗ РЫНКА И ИНФОРМАЦИЯ О КОНКУРЕНТАХ

ОПИСАНИЕ РЫНКА

Основные показатели и динамика Класса В

Объем предложения качественных площадей, тыс.м2   11 403
Введено в эксплуатацию в 1 полугодии 2015 г. тыс.м2  
Доля свободных площадей, %   17,3 (+2,0 п.п)*
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды** $/м2/год   Руб./м2/год (-5,4%)* (-8,3%)
Диапозон запрашиваемых ставок аренды** $/м2/год Руб./м2/год 250-650 8 000 – 35 000
Средняя ставка операционных расходов Руб./м2/год 2 500 – 4 500
*Изменения по сравнению с показателем 4 квартала 2014 г. **Без учета операционных расходов и НДС (18%)    

 

Предложение.

Объем введенных в эксплуатацию офисов класса В по итогам 1 полугодя 2015 г. снизился по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. и составил 57 тыс.м2. Снижение строительной активности стало результатом низкого спроса на фоне увеличивающихся объемов введенных в эксплуатацию в 2013 – 2014 гг. офисов. Доля вакантных площадей по итогам 2 полугодия скорректировалась до уровня 17,3% в офисах класса В. Сегодня на рынке в стадии согласования находится несколько крупных сделок, в связи с чем рассматриваемые площади не предлагаются на рынке, а уровень вакантных площадей показал небольшое снижение.



Спрос.

По итогам 1 полугодия 2015 г. объем поглощения качественных офисных площадей в Москве составил 61 тыс.м2, снизившись на 73% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и почти на 90% по сравнению с 1 полугодием 2013г. Сделки по пересогласованию условий аренды по прежнему преобладают в общем объеме сделок (75% в 1 полугодии 2015 г. против 45% по итогам 1 полугодия 2014 г. и 25 % за аналогичный период 2013 г.) оптимизируя расходы, компании-арендаторы стараются изменить текущие условия аренды в соответствии с рыночной ситуацией. Однако стоит отметить, что во 2 квартале 2015 г. доля сделок по пересогласованию условий уменьшилась по сравнению с началом года, и мы ожидаем, что в случае сохранения текущей конъюнктуры рынка данная тенденция сохранится. В то же время, помимо уменьшения количества, сокращается и средний размер сделки: за период с января по июнь 2015 г. он составил 1 063 м2, а всего за этот период была закрыта только одна сделка площадью более 10 тыс.м2. Важно отметить, что доля сделок по аренде площадей в офисных центрах, находящихся в стадии строительства, уже на протяжении 2 лет демонстрирует снижение, а с января по июль 2015 г. на рынке качественной офисной недвижимости не было закрыто ни одной сделки по аренде офисных площадей по предварительным договорам аренды. Некоторое укрепление российского рубля и стабилизации цен на нефть дали основание для пересмотра прогнозов по экономическому развитию страны в сторону улучшения, в связи с чем ряд компаний вернулся к приостановленным ранее сделкам по аренде и покупке офисных площадей, дав сигнал рынку о хоть и незначительном, но восстановлении спроса. В части распределения спроса по профилю компаний по итогам 1 полугодия 2015 г. наибольшую долю (28%) в общем объеме сделок по аренде и продаже офисов класса В занимают компании производственного сектора. Данный объем обусловлен, прежде всего, несколькими сделками: во 2 квартале 2015 г. были заключены крупные сделки по аренде офисных площадей компаниями BASF, Caterpillar, Swatch Group. также стоит отметить крупную сделку по аренде компанией Mars – 8,6 тыс.м2 в офисном комплексе «Алкон», за счет которой доля компаний FMCG – сектора составила 19% в общем объеме сделок по аренде и покупке офисных площадей. По прежнему низкую активность на рынке демонстрируют компании – представители банковского сектора, что связано с ограничениями в отношении российской банковской системы, а также с сокращением объемов кредитования как физических, так и юридических лиц.

Коммерческие условия.

Ставки аренды на качественные офисные площади в Москве продолжили снижение во 2 квартале 2015 г., однако темпы снижения замедлились. Так, с апреля по июнь 2015 г. снижение ставок аренды на офисы класса В составило 3 % до уровня 297 $/м2/год. В то время как с января по март 2015 г. падение составило 5,5% соответственно. Причиной замедления темпов снижения запрашиваемых ставок аренды стало то, что большинство собственников объектов в конце 2014 – в начале 2015 г. уже отреагировали на события, происходящие на рынке, пересмотрев коммерческие условия в сторону понижения. Стоит отметить, что корректировка ставок аренды в сторону понижения на офисы класса В началась еще в 2013 г., а по итогам 2014 г. показатели опустились ниже кризисных значений 2008-2009 гг. Значительные валютные колебания и сокращение объемов спроса привели к формированию «рублевого рынка», когда собственники офисных зданий, стараясь максимально сократить объемы вакантных площадей, помимо снижения запрашиваемых ставок аренды, предлагают арендаторам рублевые условия договора, фиксацию курсов валют или валютный коридор. однако в большинстве случаев подобные условия распространяются на период договора аренды, не превышающий 2 лет. Стоит отметить , что на фоне очередного ослабления российского рубля собственники объектов офисной недвижимости пересматривали условия фиксации курсов валют. Средневзвешенная ставка аренды, номинированная в российских рублях, по итогам 1 полугодия 2015 г. составила 15 731 руб/м2/год для объектов класса В. Снижение по сравнению с 4 кварталом 2014 г. составило 8% соответственно.

Прогноз.

При отсутствии дополнительных внешних и внутренних экономических шоков мы не ожидаем существенного ухудшения динамики основных показателей рынка офисной недвижимости до конца 2015 г. В связи с переносом сроков окончания строительства, объем введенных в эксплуатацию офисных площадей в 2015 г., по нашему мнению, снизится на 30% по сравнению с прогнозным значением, рассчитанным в конце 2014 г., и составит порядка 730 тыс. м2. Также ввиду высокой степени неопределенности и отсутствия возможности привлечения доступного кредитного финансирования строительство большинства объектов, находящихся на начальном этапе, а также в стадии проекта, приостановлено. Подобная ситуация по аналогии с наблюдавшейся в 2008–2009 гг. в перспективе 2–3 лет может привести к минимальному объему введенных в эксплуатацию офисных площадей. Собственники офисных площадей, уже снизив запрашиваемые ставки аренды до исторических минимумов, вероятнее всего, займут выжидательную позицию, а средневзвешенная ставка аренды может незначительно скорректироваться за счет ввода в эксплуатацию отдельных объектов. Спрос на качественные офисные площади, в значительной степени определяющийся динамикой макроэкономических показателей, а также геополитической ситуацией, при сохранении текущих условий имеет предпосылки для начала восстановления. На фоне высокого уровня вакантных площадей, а также снизившихся ставок аренды компании сегодня могут позволить себе консолидировать свои подразделения в одном здании либо переехать в более качественный офис на более привлекательных условиях.

 

ДАННЫЕ О КОНКУРЕНТАХ

Для детального анализа конкурентной среды на локальном рынке и в целях формирования максимально точной возможной ставки аренды собственных офисных площадей в данном бизнес-плане приведены сведения о двух конкурентах на локальном рынке.

Сведения о конкурентах получены из открытых источников по данным консалтинговой компании Fortex Consulting Group (www.fortex-group.ru).

Конкурент 1. Бизнес-центр «Кедрова 14 к2»

Бизнес-центр представляет собой офисное здание класса В 1954 года постройки, расположенное на расстоянии 840 м от метро Профсоюзная. Общая площадь здания 4937 кв.м.

Внутренняя отделка здания оценивается как «хорошо» - выполнен качественный евроремонт.

Внешний вид здания оценивается как «удовлетворительно» - следов внешней отделки не обнаружено, исключение – пластиковые стеклопакеты.

Наименование Отсутствует
Адрес Москва, ул. Кедрова, 14 к.2
Расстояние от метро 840 м (Удовлетворительно)
Внутренняя отделка Хорошо
Внешний вид Удовлетворительно
Арендная ставка (в среднем)
Ссылка на источник http://fortexgroup.ru/bc/kedrova-14-k2/

· - Оценка ценообразующих факторов принята в соответствии с Приложением 2.

 

Конкурент 2. Бизнес-центр «Архитектора Власова 3»

Бизнес-центр представляет собой офисное здание класса, расположенное на расстоянии 610 м от метро Профсоюзная. Общая площадь здания 2400 кв.м.

Внутренняя отделка здания оценивается как «хорошо» - выполнен качественный евроремонт.

Внешний вид здания оценивается как «отлично» - навесной фасад, пластиковые стеклопакеты, благоустроенная территория, что нехарактерно для офисных зданий класса В.

Наименование Отсутствует
Адрес Москва, ул. Архитектора Власова, 3
Расстояние от метро 610 м (Удовлетворительно)
Внутренняя отделка Удовл
Внешний вид Хорошо
Арендная ставка (в среднем)
Ссылка на источник http://fortexgroup.ru/bc/arhitektora-vlasova-3/

· - Оценка ценообразующих факторов принята в соответствии с Приложением 2.


МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН (ПЛАН ПРОДАЖ)

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЗМОЖНОЙ СТАВКИ АРЕНДЫ

Для достоверного планирования будущих доходов от сдачи в аренду площадей проектируемого объекта недвижимости необходимо определить объективно возможную ставку аренды. Благодаря высокому уровню конкуренции на локальном и региональном рынках коммерческой недвижимости, определение возможной арендной ставки следует проводить в рамках маркетингового принципа «как у конкурентов». Этому принципу соответствует метод ценообразования на рынке недвижимости, называемый «сравнительным подходом к ценообразованию с учетом корректировки по факторам».

При таком подходе основа для формирования собственной объективной арендной ставки – информация о конкурентах на локальном рынке, приведенная в главе «Анализ рынка и информация о конкурентах» данного бизнес-плана. Для учета возможных различий в рассматриваемых объектах-аналогах и объекте оценке (наш бизнес-центр) в расчет будут заложены процентные корректировки по ценообразующим факторам.

Для оптимизации длительности расчетов и сохранения их достоверности мы воспользуемся экспертными данными:

Ценообразующие факторы:

1) Транспортная доступность

Характеризует близость объекта к транспортной инфраструктуре и оценивается по шкале отлично/хорошо/удовлетворительно.

Отлично – метро близко, не более 3 мин пешком (200 м)

Хорошо – метро немного удалено, не более 7 мин пешком (600 м)

Удовл – метро достаточно далеко, 8 и более минут (более 600 м)

2) Внешний вид

Характеризует качество отделки фасадов и прилегающей территории и оценивается на основе субъективных ощущений аналитика по шкале отлично/хорошо/удовлетворительно

3) Внутренняя отделка

Характеризует качество отделки внутренних помещений и оценивается на основе субъективных ощущений аналитика по шкале отлично/хорошо/удовлетворительно

 

Первый шаг расчетов – свод оценок по факторам для объекта оценки и объектов-аналогов (конкурентов)

Таблица 2. Сводная информация по объектам-аналогам

Фактор Объект оценки Конкуренты
    (наш Бизнес Центр) Конкурент 1 Конкурент 2
Доступность Удовл Удовл Удовл
Внутренняя отделка Хорошо Хорошо Удовл
Внешний вид Отлично Удовл Хорошо
  Ставка аренды, за кв.м. в год без НДС ?

Второй шаг расчетов – определение величины корректировок, которые нужно внести в арендные ставки конкурентов, чтобы привести их к цене нашего объекта. Таким образом устраняются различия в объектах, они становятся равными по характеристикам. Помимо этого определяется количество ненулевых корректировок. Это необходимо для последующего определения «веса» цены каждого из конкурентов в возможной арендной ставке рассматриваемого бизнес-центра. Чем больше отличий – тем меньший вес аналог имеет в цене нашего бизнес-центра.

Таблица 3. Определение суммы и количества корректировок

Факторы Конкурент 1 Конкурент 2
Доступность 0 % 0 %
Внутренняя отделка 0 % 5 %
Внешний вид 6 % 3 %
Сумма корректировок (2) 6 % 8 %
Количество корректировок (3)

Шаг третий – определение средневзвешенной арендной ставки в проектируемом бизнес-центре на основе скорректированных цен объектов-аналогов и с учетом количества корректировок. Расчетные формулы приведены в крайнем правом столбце.

Таблица 4. Определение суммы и количества корректировок

Определение средневзвешенной стоимости Формула
  Конкурент 1 Конкурент 2
Скорректированная стоимость аренды (4) 17500*(100%+6%)= 18 550 19000*(100%+8%)= 20 520 (1)х ( 100%+ (2) )
Количество корректировок (3)
Обратная величина (5) 0,5 1/кол-во корректировок
Сумма обратных величин (6) 1,5 сумма (5)
Вес конкурента в нашей цене (%) (7) 66,67% 33,33% (5)/(6)
Вес конкурента в нашей цене (руб.) (8) 12 368 6 840 (7) х (4)
Средневзвешенная цена, руб. за м2. в год без НДС 19 208 сумма (8)

Таким образом, по результатам изучения конкурентов и статистической обработки информации можно сделать вывод о том, что объективно возможная ставка аренды в нашем бизнес-центре – 19 208 руб. за м2 в год.

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

Чистый валовой доход (ЧВД) от арендного бизнеса – это доход, который вероятно будет получен от сдачи площадей в аренду с учетом рыночных факторов.

Доход, который потенциально может быть получен от арендного бизнеса без учета рыночных факторов, называется потенциальным валовым доходом (ПВД). Величина ПВД определяется перемножением арендопригодной площади и запрашиваемой арендной ставки.

ПВД = Sаренд * P

P – арендная ставка, руб. за кв.м. в год

Sаренд – арендопригодная площадь по исходным данным, м

Получение потенциального валового дохода – это идеальный случай, который на практике достигается крайне редко. Таким образом было бы крайне недальновидно учитывать при планировании именно этот показатель в качестве прогноза доходов бизнеса.

Для корректировки ПВД и определения наиболее вероятного чистого валового дохода в данной работе выделяются следующие потери, связанные с рыночными условиями ведения хозяйственной деятельности:

1) Потери при сборе арендной платы.

Этот показатель отражает размер потерь, выраженный в процентах от ПВД, связанные с неуплатой арендной платы арендаторами. Невыплаты могут быть связаны со сложным экономическим положением арендатора; уторговыванием, когда в условиях общего экономического спада арендаторы просят временно снизить арендный платеж; банкротством отдельных арендаторов, в связи с чем становится невозможно получить установленные платежи за последний расчетный период.

В данной работе величина потерь при сборе арендной платы принимается как 7 % от ПВД для всех классов недвижимости. По данным аналитиков это среднерыночное значение.

Пнеуп = ПВД * 7%

 





sdamzavas.net - 2019 год. Все права принадлежат их авторам! В случае нарушение авторского права, обращайтесь по форме обратной связи...