Главная Обратная связь

Дисциплины:






Вопрос 11 Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме



Согласно ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников жилых помещений в многоквартирном доме относятся другие (нежилые) помещения, которые не являются частями квартир в данном доме и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме.
ЖК РФ относит к таким помещениям следующие: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома.

Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются таким имуществом по своему усмотрению со всеми правами, предусмотренными Гражданским кодексом РФ.
Собственникам помещений в многоквартирном доме данные "подсобные" и другие помещения принадлежат на праве общей долевой собственности. Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 (с изм. и доп. от 30 марта 1998 г., 21 августа 2000 г.) утверждено Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах.

Предоставленное ЖК РФ право долевой собственности значительно отличается от того содержания права собственности, которое дано в гражданском законодательстве. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют и пользуются, но не могут свободно распоряжаться таким имуществом. Действительно, ни один собственник квартиры не может продать третьему лицу, например, лестничную площадку в доме или часть подвального помещения. Право на распоряжение означает возможность свободно определять судьбу такого имущества, и, согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, имущество в многоквартирном доме можно уменьшить только путем его реконструкции.



По смыслу целевого назначения общего имущества в многоквартирном доме - его нельзя продавать, оно вообще не может находиться в гражданском обороте отдельно от самих жилых помещений в данном доме. Самим ЖК РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения будет равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. Данное условие о переходе при продаже квартиры права собственности и на соответствующую часть общего имущества можно включать в договор купли-продажи такой квартиры. ЖК РФ в ст. 38 не требует обязательного включения такого условия в договор купли-продажи, но если этого не сделать, то возникнут проблемы с регистрацией данной сделки в регистрационной палате. Инаоборот, если в договоре купли-продажи будет содержаться условие, согласно которому переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, то такое условие будет являться ничтожным.
Целевое назначение общего имущества в многоквартирном доме несколько отличается от целевого назначения самих жилых помещений. Если целевое назначение жилых помещений - проживание граждан, обеспечение граждан жильем, то у вспомогательных помещений - обеспечение эксплуатации и нормального использования жилых помещений.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Заметим, что ЖК РФ говорит только о праве пользования, но не собственности. По решению общего собрания собственников такие помещения для передачи только права пользования могут быть сданы в аренду.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Общая площадь помещения включает в себя как полезную (сами жилые комнаты), так и вспомогательную площадь (коридор, ванная комната).
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1. осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2. отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. ЖК РФ установлено, что Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ. Фактически жильцы дома (собственники квартир) разрешают такие вопросы, как порядок (очередность) уборки лестничных площадок, либо собирают денежные средства на уборщицу, устанавливают домофоны и т.д. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
ЖК РФ в ст. 40 позволяет собственнику двух и более смежных помещений в жилом доме проводить работы по их переустройству (перепланировке) в целях объединения данных квартир в одну или, например, сделать на месте двух квартир три. При этом не требуется согласия других собственников квартир в данном доме.
Согласие других собственников потребуется в случае:

1. если работы влекут за собой изменение границ других помещений;

2. изменятся размер и границы общего имущества в многоквартирном доме;

3. произойдет изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такую реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.


Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собраниесобственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к его компетенции относится:

1. принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2. принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3. принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4. выбор способа управления многоквартирным домом;

5. другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме.

Помимо годового общего собрания, Собственники помещений в многоквартирном доме могут проводить ивнеочередные собрания.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числаголосовпринимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением решений по вопросам:

1. принятия решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2. принятия решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3. принятия решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Решения по ним принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.





sdamzavas.net - 2019 год. Все права принадлежат их авторам! В случае нарушение авторского права, обращайтесь по форме обратной связи...