Главная Обратная связь

Дисциплины:






Вопрос 14 Право застройки (суперфиций) в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации.



Правом застройки является право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации. Право застройки может быть основанием возведения на чужом земельном участке как одного, так и нескольких зданий и сооружений

В течение длительного времени в российском гражданском и земельном законодательстве существует проблема обеспечения гарантированности прав собственников объектов недвижимости в отношении расположенных под ними земельных участков. Система вещных прав на земельные участки, закреплённая в действующем законодательстве, охватывает весьма ограниченный круг субъектов, поскольку те вещные права, которые способны обеспечить длительное и беспрепятственное владение и пользование (право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования), в настоящее время не могут быть предоставлены гражданам и подавляющему большинству коммерческих и некоммерческих организаций..

Пользование земельным участков по договору аренды, безвозмездного срочного пользования не является надёжным способом закрепления прав арендатора на земельный участок, прежде всего, в силу их срочного характера. Таким образом, необходимость закрепления в законодательстве титула, обеспечивающего права (возможности) его обладателя в отношении земельного участка на длительный срок, вполне очевидна.

В результате существенного реформирования гражданского законодательства в качестве такого нового вещного права предлагается закрепить в рамках отдельной главы 20.1 Гражданского кодекса РФ так называемое право застройки, которое не является абсолютной новеллой, поскольку законодатель уже обращался к нему, причём неоднократно, в прежние периоды российской истории. В дореволюционный период содержание этого права устанавливалось самостоятельным законодательными актом — Законом о праве застройки от 23 июня 1912 года, в советский период институт застройки как отдельный вещно-правовой институт был предусмотрен в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. (ст. 71-84) и просуществовал вплоть до 1949 г. Обращение законодателя к этому институту вновь делает актуальным его детальное рассмотрение и сопоставление с нормами ранее действовавшего отечественного законодательства, регулировавшего право застройки в различные временные периоды.

 

В соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации следует расширить круг ограниченных вещных прав на земельные участки, не ограничиваясь только правом собственности и правом аренды.

 

Право застройки предназначено для случаев, когда земельный участок используется для строительства на нем различного рода объектов с их последующей эксплуатацией. Содержание права застройки - владение и пользование земельным участком, а также находящимися (возведенными) на земельном участке зданиями и сооружениями. По общему правилу здания и сооружения, возведенные на земельном участке, который обременен правом застройки, признаются собственностью собственника земельного участка. В течение срока действия права застройки суперфициар вправе изменять и сносить указанные здания и сооружения, а также возводить новые.



Право застройки является:

а) срочным (от 50 до 199 лет);

б) отчуждаемым (переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства);

в) платным - плата устанавливается соглашением сторон, минимальный размер платы может устанавливаться законом.

Право застройки возникает на основании договора и считается возникшим с момента государственной регистрации.

После истечения срока действия права застройки здания и сооружения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка без какой-либо компенсации суперфициару.

При закреплении в российском законодательстве права застройки следует изменить подход, при котором арендатор земельного участка приобретает право собственности на возведенные на таком участке здания и сооружения. Арендатор земельного участка должен приобретать лишь право аренды на возведенные им на земельном участке здания и сооружения, что является продолжением конструкции "единого объекта". В противном случае возникнет парадоксальная ситуация, при которой обладатель обязательственного права на земельный участок (арендатор) приобретет "более сильное" право в отношении расположенных на земельном участке строений, нежели обладатель вещного права на земельный участок (суперфициар).

Для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на определенный период могут быть установлены иные переходные положения.

Право застройки может быть использовано также для тех ситуаций, когда собственник здания или сооружения, расположенного на земельном участке, не имеет каких-либо прав на последний. В этом случае в силу прямого указания закона за собственниками зданий и сооружений может быть признано право застройки на данный земельный участок.

 

 

Вопрос 15Вещное право на жилое помещение

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным техническим, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным, противопожарным и иным требованиям законодательства). Под жилыми помещениями жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимостей (обычно в территориальных бюро технической инвентаризации - БТИ).

В Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 25.03.2015, с изм. от 03.02.2016) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" установлены требования для признания жилого помещения аварийным, непригодным для проживания:

- дом не соответствует санитарно-эпидемиологическим и гигиеническим требованиям (повышенное содержание в воздухе опасных для человека химических и биологических веществ, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей);

- есть деформация фундамента, стен, несущих конструкций и значительная степень повреждения элементов деревянных конструкций, которая создает угрозу обрушения здания;

- расположенный в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на затопляемых паводковыми водами территориях;

- есть повреждения, полученные в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунта;

- в случаях, если приведение восстановительных работ технически невозможно и экономически нецелесообразно, а техническое состояние домов является неудовлетворительным для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования;

- уровень шума в комнатах, окна которых выходят на магистрали, выше предельно допустимой нормы;

- дома, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока, создающих повышенную напряженность электрического поля.

Также аварийным (непригодным для проживания) может быть признан не только весь дом, но и отдельное жилое помещение (например: в связи с аварийностью межэтажного перекрытия).

В соответствии с указанным Положением уполномоченным органом, к компетенции которого, относится признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, является межведомственная комиссия. По окончании работы комиссия составляет заключение о признании помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания. На основании полученного заключения орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения.

Жилые помещения, как и земельные участки, также имеют теперь строго целевое назначение. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих вещей (ст. 288 ГК). Таким образом, не допускается сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, размещение в них промышленных, кустарных и иных производств, а также их продажа или иное отчуждение для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, т. е. без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимостей). Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Перечень промышленных производств указывается в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в нежилое в Ставрополе осуществляет Комитет Градостроительства администрации г. Ставрополя.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Другимм вещнымм правами являются права членов семьи собственников жилого помещения

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, т. е. о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости. Собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения). Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости (ст. 293 ГК).

Собственники помещений в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах либо собственники нескольких жилых домов для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов, могут создавать товарищества собственников жилья.

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Уметь, владеть

Вопрос 1 Решение собраний как основания возникновения гражданских прав и обязанностей: понятие, сфера действия, недействительность.

 

Собрания, принимающие те или иные решения, с которыми законодатель связывает возникновение, изменение, прекращение гражданских правоотношений, получили в современном обществе значительное распространение. Долгое время в научной литературе существовали дискуссии о юридической природе решений участников собрания.

Основные позиции данной дискуссии заключались в том, что акт, издаваемый органами юридического лица, является: 1) источником права, 2) сделкой, 3) юридическим фактом, порождающим соответствующие правовые последствия. Внесенные изменения в ст. 8 ГК РФ и дальнейшее введение гл. 9.1 в ГК РФ разрешили данный спор в пользу признания решения собрания юридическим фактом.

Согласно ст. 8 и ст. 181.1 ГК РФ решение собрания – это юридический акт:

· с которым закон связывает наступление гражданско-правовых последствий для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании

· порождающий правовые последствия, на которые это решение собрания направлено для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании

К лицам, имеющим право участвовать в данном собрании, п. 2 ст. 181.1 ГК РФ относит участников определенного гражданско-правового сообщества, например:

1. участников юридического лица

2. сособственников

3. кредиторов при банкротстве

4. других участников гражданско-правового сообщества

Кроме того, решение собрания порождает правовые последствия для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. Следует понимать, что юридические последствия может порождать решение не любого собрания, а только такого, за которым законом признается компетенция принимать решение.

ГК РФ в новой редакции установил, что решения принимаются простым относительным большинством, т.е. большинством участников собрания, а не всего гражданско-правового сообщества. Установлен и кворум такого собрания – не менее 50 процентов всех участников сообщества. Это правило применяется, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное. Так, действующие законы о хозяйственных обществах предусматривают различные кворумы принятия решений в зависимости от вопроса компетенции, например, для принятия решений в акционерных обществах требуется простое или квалифицированное относительное большинство, в то время как в обществах с ограниченной ответственностью требуется абсолютное большинство, простое или квалифицированное.

Признание решения недействительным.

Способом защиты прав и законных интересов лиц, не участвовавших в собрании или голосовавших против, а также заинтересованных третьих лиц может служить признание судом таких решений недействительными. Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ этот способ был добавлен в перечень способов защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ).

Статья 181.3 определяет критерии недействительности решения собрания, давая отсылочную характеристику. Статья называет решение собрания недействительным по основаниям, предусмотренным кодексом. Вероятно, законодатель предусматривает основания недействительности сделок (параграф 2 главы 9 ГК РФ), а также называет решения оспоримыми по решению суда и ничтожными без него.

Ст. 181.4 ГК называет параметры оспоримости решения собрания. Оспоримость решения возможна при нарушении организационных основ, это:

· порядок созыва;

· подготовительный этап;

· само проведение собрания, если оно нарушает свободу выбора участников (ст. 181.4 ГК РФ).

Закон называет среди нарушений:

· отсутствие полномочий представителя участника;

· равенства прав участников;

· нарушение при составлении протокола.

Решение собрания может быть изменено, если принималось с нарушением порядка. Законодатель предусмотрел возможность проведения повторного собрания без нарушений и подтверждение недействительного решения новым.

Решение собрания может быть оспорено лицом, права которого ущемлены, в течение полугода с момента, обнаружения нарушений. Но закон все-таки ограничивает срок обжалования и уточняет, что лицо вправе оспорить нарушившее его права решение не позднее двух лет с того момента, когда оно стало известно участникам.

Закон накладывает на лицо, инициирующее оспаривание, обязанность заблаговременно уведомить других участников о своем намерении оспорить принятое решение в суде. Это принципиальный момент, ведь если другие участники собрания так же обратятся с исковыми требованиями об оспаривании решения, им будет отказано, так как дело уже рассмотрено по имеющимся основаниям. И лишь в случае, если суд признает, что участник не был надлежащим образом уведомлен о подаче предыдущего иска об оспаривании решения собрания, иск может быть удовлетворен (п. 6 ст. 181.4 ГК РФ).

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" определяет: «Решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 ГК РФ).

К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.

Если лицо, которое могло повлиять на принятие решения, влекущего для такого лица неблагоприятные последствия, обратилось с иском о признании решения недействительным по основаниям, связанным с порядком его принятия, то в случае подтверждения оспариваемого решения по правилам пункта 2 статьи 181.4 ГК РФ, заявленный иск удовлетворению не подлежит».

 

Статья 181.5 ГК РФ расшифровывает понятие ничтожности решения собрания. Ничтожным может считаться решение:

· принятое вне повестки собрания;

· при отсутствии достаточного количества участников;

· по вопросу, не отнесенному к компетенции;

· противоречащее основам нравственности и правопорядка.

Последнее основание для признания решения ничтожным вызвало немало споров, так как отсутствуют признаки, по которым можно определить противоречие.

Например, Постановление Конституционного суда от 08 июня 2004 года № 226-О определяет, что наличие противоречий основам нравственности и правопорядка может определить суд, из этого следует, что имеет место пробел в законодательстве: для признания решения собрания ничтожным по данному основанию, необходимо получить судебное решение, подтверждающее наличие противоречия.

Наиболее значимым является обязательность опубликования информации о недействительности решения. Пункт 2 статьи 181.3 прямо указывает, что если решение собрания было опубликовано, то и решение о признании судом его недействительным, также должно быть опубликовано в том же издании, и за счет средств лица на которое судом возложены издержки. Если решение внесено в ЕГРЮЛ, то и сведения о признании его судом недействительным также подлежат внесению в реестр с реквизитами судебного решения.(п. 2 ст 181.3 ГК РФ)

 





sdamzavas.net - 2019 год. Все права принадлежат их авторам! В случае нарушение авторского права, обращайтесь по форме обратной связи...