Главная Обратная связь

Дисциплины:






Если вы решили предъявить иск



Достаточно часто удаётся добиться признания права собственности на самовольную постройку, даже если не получено разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию. Возможно также добиться признания права собственности и на незавершённый объект строительства, поскольку и «незавершёнка» считается недвижимым имуществом. Кроме того, собственник земельного участка может добиться признания за ним права собственности на самовольную постройку, возведённую на его земле другим лицом, при условии что застройщик получил необходимые разрешения на постройку (конечно, формально это вряд ли возможно, поскольку для получения разрешения на строительство приходится представить правоустанавливающие документы на землю, но тем не менее).

Как правило, собственник земли возводит на ней объект недвижимости (реконструирует уже существующий объект), не оформляя разрешений на строительство или получив отказ в оформлении необходимой документации. Или другая типичная ситуация: разрешение на строительство есть, но нет разрешения на ввод в эксплуатацию.

Отсутствие разрешения на строительство — не безусловное основание для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (п. 26 постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22). 26. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.



 

Как правило, суды признают право собственности на самовольную постройку при соблюдении трёх условий:

· отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан;

· отсутствии нарушения прав и законных интересов других лиц (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.10 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»);

· 13. В случае создания объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу статьи 222 ГК РФ нарушение указанных норм и правил является существенным именно постольку, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан.

· Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к органу, осуществляющему строительный надзор, о признании права собственности на самовольную постройку (здание кафе).

· Как следовало из материалов дела и не оспаривалось истцом, при строительстве здания были допущены существенные нарушения строительных норм и правил, в результате которых может произойти обрушение здания.

· Однако истец, заявляя указанное требование, полагал, что допущенные при строительстве нарушения являются устранимыми, а сохранение постройки не влияет на права третьих лиц. По мнению истца, существенное нарушение строительных норм и правил при возведении постройки не исключает ее сохранения и признания на нее права собственности в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

· Решением суда первой инстанции в иске отказано по следующим основаниям.

· Статья 222 ГК РФ предусматривает возможность приобретения права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (абзац первый пункта 3). Данная норма является исключением из общего правила о том, что право собственности на самовольную постройку не возникает (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

· Оценивая доводы истца, суд указал, что по смыслу статьи 222 ГК РФ существенность нарушения градостроительных и строительных норм и правил обусловлена тем, что сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан. При этом в случае, если сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан, право собственности на самовольную постройку не может быть признано (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

· Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

 

наличии доказательств того, что истец предпринимал попытки получить необходимые разрешения на строительство или ввод объекта в эксплуатацию.

Во-первых, истец обязан доказать безопасность объекта, т. е. отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан. Доказательством безопасности объекта могут быть заключения компетентных органов о соответствии объекта соответствующим нормам (строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным, экологическим). Такие заключения истец может получить самостоятельно (или просить суд о назначении соответствующих экспертиз).

Для того чтобы суд принял заключение в качестве надлежащего доказательства, необходимо, чтобы:

· проведённое обследование соответствовало требованиям к обследованию объектов строительства;

· проводившая его организация имела право на осуществление соответствующего вида работ (это должен быть орган архитектуры и градостроительства, госорган, уполномоченный на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил).

Впрочем, доказательством соответствия строительным нормам и правилам может быть и заключение независимой организации. Однако заключение независимых экспертов может быть принято судом в том случае, если у организации имеется допуск к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, обязательный по смыслу главы 6.1 Градостроительного кодекса РФ.

Суд не примет заключение, основанное лишь на визуальном осмотре объекта. Для подтверждения его безопасности и соответствия требованиям Свода правил по проектированию и строительству (СП 13-102-2003 от 21.08.03) необходимо проведение детального инструментального обследования объекта (постановление ФАС Центрального округа от 20.01.11 № А62-2291/2010).

Каким образом доказать отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц?

Возведением самовольной постройки могут быть нарушены права и законные интересы собственника или иного законного владельца земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, или граждан, если сохранением такой постройки создана угроза их жизни и здоровью.

То есть застройщику необходимо доказать отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, если данная постройка будет сохранена.

Суд соглашается с тем, что нет нарушений прав и законных интересов, если представлены доказательства соответствия постройки всем строительным, противопожарным и иным обязательным нормам. Даже при отсутствии разрешения на строительство самовольная постройка может быть признана не нарушающей права и охраняемые законом интересы других лиц и не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, если представлены доказательства, подтверждающие соответствие самовольной постройки разрешённому использованию земельного участка, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным, строительным и другим нормам и правилам.

Наконец, необходимо доказать, что принимались меры для получения разрешения на строительство, а также акта ввода объекта в эксплуатацию; если застройщик не пытался получить разрешения, то суд в иске откажет.

Также в иске будет отказано, если истец обращался за получением разрешений, но получил правомерный и обоснованный отказ (например, если к заявлению не были приложены необходимые документы). Суды, как правило, всегда отказывали в признании права на самовольную постройку на этом основании, но после того, как было выпущено упомянутое постановление пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, отказы в признании прав на самовольную постройку приняли массовый характер.

В то же время если за получением разрешения на строительство истец обратился уже после окончания работ с целью легализовать готовую постройку, то есть шанс добиться признания прав на самовольную постройку, при условии что попытка оформить разрешение была предпринята до обращения в суд. Если обращение последовало после подачи иска, то суд откажет в иске.

ВАЖНО:

В данной статье будут рассмотрены проблемы легализации самовольных построек (в частности, какие постройки не могут быть признаны самовольными, какие постройки не могут быть легализованы, а также как доказать, что самовольная постройка не нарушает ничьих прав).

Легализовать самовольную постройку, возведённую на земле, не принадлежащей застройщику, не удастся, поскольку наличие вещного права на участок — необходимое условие для признания права собственности на самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Если за получением разрешения на строительство истец обратился уже после окончания работ с целью легализовать готовую постройку, то есть шанс добиться признания прав на самовольную постройку, при условии что попытка оформить разрешение была предпринята до обращения в суд. Если обращение последовало после подачи иска, то суд откажет в иске.

 





sdamzavas.net - 2019 год. Все права принадлежат их авторам! В случае нарушение авторского права, обращайтесь по форме обратной связи...