Главная Обратная связь

Дисциплины:






Договор аренды недвижимого имущества



  1. Аренда зданий и сооружений

Особенности:

1) заключается в обязательной письменной форме, в виде 1 документа, подписанного обеими сторонами ст. 361. Не соблюдение этой формы влечет недействительность договора. Договор аренды зданий и сооружений подлежит гос регистрации, если он заключен на срок менее 1 года;

2) чаще сдаются помещения, а не здания, что делать? Гл. 34 параграф 4 – правила такие же для жилых помещений; для нежилых помещений – прошли тех учет, получили кадастровый паспорт, только после этого – договор аренды, иначе это просто договор оказания услуг; договор аренды подлежит гос регистрации и при отсутствии таковой считается незаключенным;

3) существенные условия: предмет и цена (арендная плата), не применяются правила ст. 424; составляется передаточный акт, а также составляется акт о возврате имущества из аренды – ст. 655; вместе с недвижимым имуществом переходит тот земельный участок, который занят недвижимостью и необходим для ее использования;

4) оформляется это все передаточным актом

 

  1. Особенности аренды предприятий

Предприятие передается арендатору в полном составе – включая движимое, недвижимое имущество, имущественные и исключительные права и все долги. Единственное, что не переходит к арендатору, - право на занятие деятельностью, на которое требуется лицензия. Даже если в том случае, если арендодатель передал долги, связанные с этой деятельностью, но это не освобождает арендодателя от ответственности по таким обязательствам. Здесь также затрагиваются права кредиторов, как правило, такие договоры долгосрочные. Права кредиторов (ст. 657) защищаются так же, как и в договоре купли-продажи. Данный договор заключается в обязательной письменной форме путем составления 1 документа, подписанного обеими сторонами, и подлежит обязательной гос регистрации, с момента которой считается заключенным. Не соблюдение формы влечет недействительность договора; отсутствие гос регистрации влечет не заключение самого договора. Передача предприятия в аренду оформляется передаточным актом. Ст. 659 ГК РФ: расходы на передачу предприятия в аренду несет арендодатель (норма диспозитивная), а при возврате имущества из аренды – эти расходы несет арендатор. Ст. 660 ГК РФ закрепляет особые правила пользования предприятия как имуществом: арендатор вправе без согласия арендодателя распоряжаться материальными ценностями, сдавать их в субаренду при условии, что это не влечет уменьшение стоимости предприятия и не нарушает договора аренды. Арендатор вправе вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Арендатор не вправе распоряжаться земельными участками и другими природными ресурсами, которые входят в состав предприятия, как имущественного комплекса. Единственное, он должен выполнять все действия, которые увеличивают имущественную массу предприятия. Согласно ст. 661 текущий и капитальный ремонт являются обязанностью арендатора. Возможна ситуация, когда за счет действий арендатора значительно увеличилась имущественная масса предприятия. Арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений не зависимо от разрешения на них арендодателя (ст. 668), если иное не предусмотрено договором аренды (на улучшение должно быть согласие по общему правилу). Согласно ст. 662 арендодатель будет освобожден от возмещения этих улучшений, если докажет, что их размер повышает стоимость имущества несоразмерно улучшению его качества или арендатором были нарушены принципы добросовестности и разумности при проведении этих улучшений.



Существенные условия –предмет договора и размер арендной платы (цена).

 

  1. Аренда земельных участков

Особенности:

1) Предмет:может быть любой земельный участок, прошедший гос кадастровый учет, кроме: земель заповедников и национальных парков; кроме земельных участков, расположенных под зданиями и сооружениями вооруженных сил РФ и органов безопасности РФ; земельные участки под объектами атомной энергетики и учреждениями исполнения наказаний; земельные участки, используемые под захоронение опасных отходов. Договор аренды подлежит гос регистрации, если он заключен на срок не менее 1 года. Поскольку специальных последствий нет, то не соблюдение требования о гос регистрации влечен не заключенность этого договора.

2) Права и обязанности сторон: такие же как и в любом другом договоре аренды; указывается в каких целях арендатор может использовать данный земельный участок, использование земельного участка не по назначению – является основанием для расторжения договора аренды земельного участка;

3) Существенные условия: никаких особых требований нет, предмет только (кадастровый номер + план)

4) Размер арендной платы: нигде не установлено, что это существенные условия; если земельный участок предоставляется физическим лицом, то размер арендной платы можно признать существенным условиям, поскольку все участки довольно индивидуальны. Договор можно считать заключенным, даже если нет конкретного указания размера арендной платы. Арендодатель не чаще 1 раза в год может изменять размер арендной платы.

5)Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок, кроме тех случаев, когда на это земельном участке находится здание или сооружение, принадлежащее другому лицу, в таком случае преимущественное право имеет собственник этого здания или сооружения (в течение года).

6)Арендатор вправе передать земельный участок в субаренду или залог или передать в качестве вклада без согласия арендодателя, но при условии его уведомления. В этом случае обязанным перед арендодателем становится новый арендатор, кроме случая залога.

7)В ЗК РФ установлены специальные условия расторжения договора аренды земельного участка: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка:

- если земельный участок используется не по назначению;

- если его использование влечет уменьшение плодородия земельного участка;

- если арендатором допущено неустранимое земельное правонарушение;

- если земельный участок, предоставленный для с/х назначения или под строительство, не используется в этих целях более 3 лет;

- в случае изъятия земельного участка для гос нужд или его реквизиции;

Вопрос о расторжении договора аренды не может быть поставлен во время полевых работ для земель с/х назначения.

 





sdamzavas.net - 2019 год. Все права принадлежат их авторам! В случае нарушение авторского права, обращайтесь по форме обратной связи...