Главная Обратная связь

Дисциплины:






Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости



Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. В настоящее время самый популярный в практич. деят-ти, т.к. во-первых, часто не возникает проблем с нахождением для расчетов исходной инфо, во-вторых, практически любой объект нед-ти способен приносить доход, след-но, может быть оценен к данному подходу.

Методы:

I) прямой капитализации, V= ЧОД/R

Основан на положении, что объект нед-ти должен стоить такую денежн. сумму, при помещении в банк к-й ежегодный процентный доход со счета равнялся бы доходу, получаемому с объекта нед-ти.

Достоинства:

-простота расчетов,

- использование данных за 1 год

Недостатки: малая информативность в случае нестаб. доходов

II) дисконтированных денежных потоков(перечисляются деньги за весь период владения)

Метод базируется на принципе ожидания и основан на утверждении, что ст-ть объекта нед-ти не может превышать сумму его доходов за период владения, приведенных к дате оценки.

V=(ЧОДj/(1+i)J)+(M/(1+i)n)

Достоинства:

- учёт флуктуаций денеж. потоков во времени

Недостатки:

- необходимость прогнозирования

 

 

Доходный подход к оценке недвижимости. Метод прямой капитализации

I) прямой капитализации

Основан на положении, что объект нед-ти должен стоить такую денежн. сумму, при помещении в банк к-й ежегодный процентный доход со счета равнялся бы доходу, получаемому с объекта нед-ти.

V= ЧОД/R, где

ЧОД – чистый операционный доход,

R – коэф-т капитализации

1. ПВД (потенциальный валовый доход) – доход, к-й в принципе можно собрать с данного объекта (в реальности почти не собирается)

ПВД= Ст.а*S (ставка аренды на полезную площадь)

2. ДВД (действительный валовый доход)

ДВД = ПВД-потери+доп. доход

3. ЧОД (чистый операц. доход)

ЧОД=ДВД-ОР

ОР – расходы, связанные с эксплуатацией объекта

ОР=ОР пост (постоянные)+ОР пер (переменные)

ОР пост. = ЗН+НИ+Страх+Резерв

ЗН (земельный налог)=1,5% от кадастровой стоимости

НИ (налог на имущество) -2,2% от балансовой стоимости (БС)

Страхование – 2% от БС

Резерв – 0,1% от БС

БС (балансовая стоимость)= стоимость строит-ва – (ст-ть стр-ва/норм. срок службы)*(2012-год постройки)

ОР пер. опер. расходы* Sобщ.

4. R (коэ-т капитализации). Метод кумулятивного построения

R = Rf+ Rlnf+ Rл+ Rrisk+ Rстр. +- α*Q, где

Rf-безрисковая ставка,

Rlnf-инфляционный риск,

Rл- риск ликвидности = (срок экспозиции/12 месяцев)* Rf

Rrisk- предприн. риск-риск, присущий данному конкретному объекту.

Rстр. – риск страновой – риск влажения денег в экономику опр. страны.



α – ожидаемый рост или снижение стоимости объекта (+), (-)

Q – норма возврата капитала. Считается 3 способами:

а) метод ринга (если доход никуда не вкладывается):

Q=1/n (n-срок предполаг. владения объектом)

б) метод Инвуда (доход вкладывается в похожий объект):

Q=i/ (1+i)n-1, i-ставка дискантирования= Rf+ Rlnf+ Rл+ Rrisk+ Rстр)

в) метод Хоскольда (если доход вкладывается в др. виды)

Q= Rf/(1+ Rf)n-1

Достоинства:

-простота расчетов,

- использование данных за 1 год

Недостатки: малая информативность в случае нестаб. доходов

 





sdamzavas.net - 2018 год. Все права принадлежат их авторам! В случае нарушение авторского права, обращайтесь по форме обратной связи...