Главная Обратная связь

Дисциплины:






Затратный подход к оценке недвижимости. Метод сравнительной единицы



-совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для создания оцениваемого объекта с учетом его износа.

Основан на принципе замещения и является наиболее универсальным методом оценки недв-ти.

Применяют при:

-оценке недвиж-ти спец. назначения,

- проведении технико-эконом. анализа для нового стр-ва,

- определении ваврианта ЛНЭИ

-оценке нед-ти на пассивных рынках,

- проверке результатов, получ-е другими методами,

- обеспечении поимущественного налогообложения,

- наложения ареста

Методы:

а) метод сравнительной единицы

(З стр=Збаз*Кконстр.*Коб*Ксейсм*Кпр*Крег*Кзон*Кинф)

б) метод количественного обследования (когда есть инфо о сметной ст-ти стр-ва)

в) метод разбивки по компонентам (разбивается объект на осн. функц. элем-ты, считается отдельно)

Метод сравнительной единицы

V=Cc (стоим-ть создания)-и (износ)

Сс=Ззу+Зстр+Зпр, где

Ззу - затраты на приобретение зем. уч-ка,

З стр – затраты строит-ва,

З пр – затраты на предприн. прибыль,

и – совокупный износ (Физич-й, моральный, внешний)

З стр:

- затраты на замещение (затраты на создание- стр-во объекта аналогич. полезности – с применением новых технологий)

- затраты на воспроизводство (затраты на стр-во точно такого же объекта с исп-ем тех же м-в, как и объект)

Износ (И=Иф+Им+Ив):

а) физический (устранимый, неустранимый)

Иф = (Хв/Фж)/100%

Хв – хронол. возраст (период времени от ввода в экс-ю до моменты оценки)

Фж – физ. жизнь (нормативный срок жизни);

б) моральный (устранимый, неустранимый) – снижение ст-ти объекта, вызванное невыполнением им требованиям, к-е предъявляет потребителям.

в) внешний (экономический) – снижение ст-ти объекта, вызванное внешними независящие от объекта причин (дом в деревне..строят рядом федер. трассу)

Ив = потери дохода/R

 

Затратный подход к оценке недвижимости. Метод разбивки по компонентам

-совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для создания оцениваемого объекта с учетом его износа.

Основан на принципе замещения и является наиболее универсальным методом оценки недв-ти.

Применяют при:

-оценке недвиж-ти спец. назначения,

- проведении технико-эконом. анализа для нового стр-ва,

- определении ваврианта ЛНЭИ

-оценке нед-ти на пассивных рынках,

- проверке результатов, получ-е другими методами,

- обеспечении поимущественного налогообложения,

- наложения ареста

Методы:

а) метод сравнительной единицы

(З стр=Збаз*Кконстр.*Коб*Ксейсм*Кпр*Крег*Кзон*Кинф)

б) метод количественного обследования (когда есть инфо о сметной ст-ти стр-ва)



в) метод разбивки по компонентам (разбивается объект на осн. функц. элем-ты, считается отдельно)

Метод разбивки по компонентам

Представляет собой комбинацию метода сравн. единицы и метода колич. обследов-я. Для его релизации находят ст-ть создания единицы площади отдельных компонентов оцен. объекта, т.е. затраты на воссоздание 1м2 стен, 1 м2 перекрытий, 1 м2 фундаментов и т.п. После чего умножаем кол-во единиц каждого элемента и суммированием полученных величин находится ст-ть стр-ва.

 





sdamzavas.net - 2019 год. Все права принадлежат их авторам! В случае нарушение авторского права, обращайтесь по форме обратной связи...