Главная Обратная связь

Дисциплины:






Метод капитализации зем. ренты



 

Условие применения – возможность получения зем. ренты от оцениваемого зем. уч-ка

Метод предполагает расчёт: зем. ренты, создаваемой зем. уч-ком; соотв-го коэф-та капит-и; рыночной стоимости зем. участка путемкапит. зем. ренты.

Под капитализацией понимают определение на дату проведения оценки ст-ти всех будущих (равных между собой) величин зем. ренты за равные периоды времени: V=3P/R, где 3P – величина период. зем. ренты, R- коф. кап-ции. Предполагают расчет ренты, как дохода от сдачи в аренду зем. участка. При оценке с/х угодий зем. рента – разность между валовым доходом и затратными на ведение с/х произ-ва с учетом прибыли предприн-ля.

 

 

Метод остатка

Условие – возможность застройки оценив. зем. участка улучшениями, приносящими доход. Расчет остатка производят по след. последовательности:

  1. Затраты на воспроиз-во или замещение улучшений, обеспечивающих наиболее эф-е исп-е участка,
  2. Рассчитывают ЧОД от единого объекта нед-ти за опред. период времени на основе рыночных ставок арендной платы.
  3. Определяют ЧОД, приходящийся на улучшения, за опред-й период времени как произведение стоимости создания улучшений с учетом накопленного износа на соотв. коэф-т капит-ции доходов от улучшенийю.
  4. Вычитают величину зем. ренты как разность ЧОД от единого объекта нед-ти за опр. пер. времени и ЧОД
  5. Расчет рыноч. стоим-ти зем. участка путем капит. рын. ренты

 

Метод предполагаемого использования

Оценивают зЗастроенные и незастр. участки. Условие применения – возможность исп-е зем. участка способом, приносящим доход.

 

Метод выделения

Применяется для застроенных уч-ков. Комбинация сравнительного и затратного подходов. Объединяет метод ср-я продаж и один из методов затратного подхода. Для успешного применения данного метода необходимо: наличие инф-и о ценах сделок (предложение) с едиными объектами нед-ти, аналогичными объекту недв-ти, включ. в себя оцениваемый зем. участок; соотв-е улучшений зем. участка его наиб. эфф-му использованию.

Расчет производят по след. последовательности:

1. определяют элементы, по к-м осущ-ся сравнение единого объекта нед-ти, включ-го в себя оцениваемый зем. участок, с объектами-аналогнами.

2. устанавливают по каждому из элементов сравнения х-р и степень отличий каждого аналога от единого объекта нед-ти, включ. в себя оцениваем. зем. участок

3. рассчитывают по каждому из элементов сравнения корректировки цен аналогов, соответствующие х-ру и степени отличий каждого аналога от единого объекта нед-ти, включ. в себя оцениваем. зем. участок.



4. корректируют по каждому из эл-в сравнения цену каждого аналога, сглаживая их отличия объекта нед-ти, включ-го в себя оцениваем. зем. участок

5. рассчит-т рыночную ст-ть единого объекта нед-ти, включ. в себя оцен. зем. участок, путем обоснования обобщений скоррект. цен аналогов.

6. вычисляют ст-ть создания улучшений оцениваемого зем. участка

7. рассчит-ют рыноч. ст-ть оценив. зем. уч-ка путем вычисления из рыночной сто-ти единого объекта нед-ти, включ. в себя оцен. зем. участок, ст-ти замещения или ст-ти воспроизводства улучшений зем. уч-ка по формуле:

Vзу = Vеон – V ул, где

Vзу – стоимость зем. участка,

Vеон – стоимость единого объекта нед-ти, опред-я методом сравнения продаж,

V ул – ст-ть создания улучшений зем. участка с учетом накопленного износа

 

 

Метод распред-я

Используется исключительно для застроенных зем. участков и представляет собой комбинацию сравнит. и затратного подходов. Условиями применения метода явл-ся: наличие инф-и о ценах сделок (прел-я) с едиными объектами нед-ти (зем. участком и находящимися на нем зданиями, строениями или сооружениями), наличие инф-и о наиболее вероятной доле зем. участка в рын. стоим-ти единого объекта нед-ти, соответствие улучшений зем. участка его ЛНЭИ.

Расчет производят по след. последовательности:

1. определяются элементы, по к-м единый объект нед-ти, включ-й в себя оцениваемый зем. участок, сравнивается с объектами-аналогами,

2. устанавливается по каждому из элементов сравнения х-р и степень отличий каждого аналога от единого объекта оценки, включающего оцениваемый зем. участок.

3. вычисляют по каждому из эл-в сравнения коррект-ку цен аналогов, соотв-го егох-ру и степени отличия каждого аналога от единого объекта оценки, включ-го оцениваем. зем. участок.

4. коррект-ся цены каждого аналога по каждому их эл-в сравнения, определ. в п.1

5. рассчитываются рыноч. стоим-ть единого объекта нед-ти, включающего в себя оценив. зе. участок, путем усреднения скорректиров. цен аналогов.

6. рассчиты-ся рыноч. стоим-ть оцен. зем. участка путем умножения рыночной сто-ти единого объекта нед-ти, включ-го в себя оцен. зем. участок, рассчитан. в п.5. на наиболее вероятное значение доли зем. участка в рыноч. стоим-ти единого объекта нед-ти, опред-й в результате анализа рынка.

 

 





sdamzavas.net - 2019 год. Все права принадлежат их авторам! В случае нарушение авторского права, обращайтесь по форме обратной связи...