Главная Обратная связь

Дисциплины:






Вот как я это сделал. Я сделал много инвестиций в недвижимость, и объясняю свой успех тем, что всегда старательно выполнял «домашние задания»



Я сделал много инвестиций в недвижимость, и объясняю свой успех тем, что всегда старательно выполнял «домашние задания», проявляя должную заботу о собственности и стараясь принять разумное решение (обдуманный риск вместо слепого риска) до совершения покупки. Мне кажется, что многие люди либо теряются, либо просто боятся принимать решения в случаях, когда необходимо проанализировать несколько факторов. Большинство из моих, казалось бы, рискованных сделок были проведены после длительного обдумывания и оценки тенденций или расчетов, которые необязательно выглядят очевидными, поскольку требуют учета нескольких переменных величин. Я составляю базу данных на все возможные варианты использования недвижимости, провожу детальный анализ вариантов как коммерческого, таки бытового использования, а затем оцениваю перспективность каждого района и определяю, что мне подходит. Я использую крупноформатные таблицы для расчета потенциального соотношения доходов и расходов, а также для того, чтобы посмотреть, как цены на недвижимость отразятся на каждом из вариантов использования. После этого я анализирую другие примеры того, как принимались аналогичные решения, и ищу способ улучшить их, чтобы увеличить стоимость. Другими словами, сначала я ищу то, что могло бы увеличить доходную часть уравнения, а потом то, что сможет уменьшить его расходную часть. Говоря проще, суть моей «домашней работы» состоит в том, чтобы определить, кто, что, как, когда, где и почему.

Приведу пример. Примерно полтора года назад, после сильного обвала на рынке недвижимости в центральной части Техаса, я купил 70 акров земли вдоль короткого шоссе на выезде из Остина, которое тянулось с востока на запад и связывало две главные автострады, проходящие с севера на юг.

Мое первоначальное предложение — 3200 долларов за акр (перед обвалом продавцам предлагали по 7000 долларовой они отказались продавать) многим моим друзьям и коллегам по бизнесу, которых кризис оставил ни с чем, показалось слишком рискованным и высоким. Даже мой банкир несколько раз переспросил, уверен ли я, что хочу заплатить такую цену. Но я шал, что главные автострады никуда не денутся и соединяющая их дорога не потеряет своего значения. Когда экономическая ситуация стабилизируется, в районе этих 70 акров развернется строительство. При этом я ясно осознавал, что земля не является актином, потому что обычно она генерирует отрицательный денежный поток. Тем не менее я решил найти способ сохранить ее и изыскать средства на оплату, пока буду дожидаться изменения нескольких ключевых факторов. Мной то и дело овладевали диаметрально противоположные эмоций. Когда я начинал рисовать себе перспективы развития этого района, то испытывал радостное предвкушение, которое тут же сменялось чувством досады, стоило мне вспомнить о том, что все считали саму мысль о покупке этой земли сумасшествием.



Одна сторона участка выходила на шоссе, другая — на живописный берег реки. Важным фактором являюсь его расположение прямо посередине единственной транспортной артерии. Помимо того, я обратил внимание еще и на нехватку питьевой воды, что сильно влияло на цену большинства здешних участков. Когда я узнал, что потенциал развития ограничивался недостатком питьевой воды, мое внимание переключилось на вопрос, кто возьмется решить эту проблему? То есть, кто получит выгоду от ее решения? Когда этот человек сможет ее решить? Как он будет ее решать? Силами водопроводного кооператива? Путем присоединения этой территории к городу? С помощью артезианских скважин? Какое решение окажется наиболее разумным с финансовой точки зрения?

Так как здесь не было коммунального водопровода, а скважины пришлось бы бурить очень глубоко, причем без гарантии качества, то крупные куски земли считались непригодными для использования под жилищное строительство. Знание этого позволило мне заняться поиском потенциальных возможностей решения проблемы с водой, если таковые существовали. Я обнаружил, что группа богатых застройщиков рассматривает возможность строительства на другой стороне дороги в 150 метрах от моего участка частного поля для гольфа с домами вдоль границ. Проблема воды беспокоила их в такой же степени, как и меня. Я узнал, что они ведут переговоры о прокладке водопровода к своей земле с городскими властями и с единственным в округе водопроводным кооперативом.

Вооруженный этим знанием, я почувствовал, что, когда водоснабжение этого района будет налажено, стоимость земли под жилищное строительство должна будет резко возрасти. Я оказался прав. Под воздействием одного только этого фактора земля подорожала более чем в четыре раза! Потратив время на выяснение вопроса, будет ли решена проблема с водой, а если да, то когда и кто этим займется, я превратил риск из «слепого» в «обоснованный».

Развитие этого района возобновилось через несколько лет благодаря приходу множества высокотехнологичных компаний. Цены на недвижимость снова поползли вверх. Экономическое оживление подняло цены сначала до 14 тысяч долларов за акр, а затем - до 25 тысяч.

Тем временем я начал применять для оценки и покупки недвижимости шесть основных критериев:

 

1. Мотивация (продавца или моя). Возьмем, к примеру участок в 70 акров, который даже не выставлялся на рынок. Сначала я выбрал недвижимость на основе оценки ее месторасположения и тенденций развития. Затем я разыскивал владельцев и встречался с ними, чтобы оценить их отношение к собственности и то, как повлияют на них потенциальные перемены. Оказалось, раньше эта земля принадлежала трем сестрам. Теперь две оставшихся в живых сестры, каждой из которых было около восьмидесяти, не хотели больше владеть этой недвижимостью. На этом этапе жизни деньги их уже не интересовали. Пришлось также принять во внимание еще один фактор. На первое мое предложение сестры ответили «нет». Это меня не остановило, и я приехал к ним еще раз. В ходе разговора я понял, что они не хотят, чтобы эту землю застраивали. Узнав об этом, я рассказал им о своих намерениях, сделав особый акцент на том, что не собираюсь застраивать эту землю так, как делают другие (то есть лепить домики впритык друг к другу). Анализируя их ответы, я пришел к выводу, что мы сумеем заключить сделку, которая удовлетворит обе стороны. Мне кажется, это одно из самых главных и важных условий, определяющих успех сделок с любыми земельными участками.

Собственность должна соответствовать критериям покупателя. Затем следует подумать о желании продавца.

2. Состояние земли. Я говорю не о том, хорошая «>па или плохая, необработанная или благоустроенная. Мне пришлось поломать голову над тем, что важно, а что нет, тщательно взвесить побочные факторы, влияющие на цену, и точно выяснить варианты зонирования (то есть возможности использования земли в коммерческих, жилых и прочих целях). Например, большое значение может иметь привлекательный вид на убегающие вдаль холмы, на реку или сад. Очень многие люди обращают особое внимание на красоту пейзажа.

3. Условия. Чего желает продавец, банк и я. Принимая во внимание первые два пункта, условия можно привести в соответствие с требованиями всех участников сделки.

4. Местонахождение. . Знаю, что это до смерти избитая тема, но удачное расположение собственности в сочетании с перспективами развития (строительство новых дорог и предприятий, миграция населения и так далее) может заключать в себе множество возможностей, которые не сразу бросаются в глаза. Например, оценка конкретного района показала, что спрос на землю будет двигаться именно в этом направлении.

5. Цена. Нельзя надеяться на то, что можно будет купить землю в «розницу» по «оптовой» цене. Но, как видно из приведенного примера, существует множество других факторов, влияющих на цену.

6. Отношения. Это то, что Богатый Папа называет личными связями. Беседуйте с людьми; прислушивайтесь к тому, что они говорят. Сведения о перспективных районах (как-то мне совершенно случайно удалось узнать, что компания «Dell Computer» планировала развернуть строительство в одном конкретном районе, что означало повышение спроса на арендное жилье, новые дома и участки под магазины) часто можно почерпнуть даже из пустопорожней болтовни.

Сейчас я расскажу о трех своих недавних покупках недвижимости в Остине. Хотя я и так получаю от них положительный годовой доход, у меня есть основания надеяться, что не пройдет и пяти лет, как цена той собственности превысит 310 тысяч долларов. Более того, в результате радикальной перепланировки района один из трех домов окажется на ключевом перекрестке. Это связано с расширением местного аэропорта, которому требуется новая взлетно-посадочная полоса, это в свою очередь заставит перенести в сторону главную автомагистраль, которая пройдет рядом с этим домом. Я уже получил несколько предложений продать дом вдвое дороже заплаченной мной цены.

Вот раскладка первой покупки, жилого дома на одну семью, за который я заплатил 134 тысячи долларов:

Капитал, вложенный в собственность:

Первый взнос: $28350

Расходы на оформление, оплаченные мной $1200

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $6200

Итого: $35750

 

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход $960

- Потери от простоя (5%) $48

Общий доход $912

 

Ежемесячные расходы:

- Налоги на имущество и страховка $117,91

- Ремонт и управление $41,67

- Комиссия за управление (10%) от ренты $96

- Погашение кредита (на 5 лет, возобновляемый с одноразовым погашением под 5,25%): $605,37

(Все прочие расходы оплачивают жильцы)

Итого: $860,95

 





sdamzavas.net - 2020 год. Все права принадлежат их авторам! В случае нарушение авторского права, обращайтесь по форме обратной связи...