Главная Обратная связь

Дисциплины:






Пример. Анализ земельного участка под девелопмент



Тема: Девелоперская деятельность с объектами недвижимости в Республике Казахстан

Содержание

Введение………………………………………………………………………
1 Сущность девелопмента……………………………………………………..
1.1 Понятие и виды девелопмента………………………………………….
1.2 Проекты развития недвижимости…………………………………………
2 Развитие земли, жилой и коммерческой недвижимости в Казахстане……..
2.1 Основные характеристики ленд-девелопмента……………………….
2.2 Особенности девелопмента жилой недвижимости……………………
2.3 Особенности девелопмента офисной недвижимости…………………
2.4 Особенности девелопмента гостиничной и торговой недвижимости
2.5 Промышленный девелопмент………………………………………….
Заключение...............................................................................................................
Список использованной литературы………………………………………

Введение

 

Рассмотрим актуальность выбранной темы и обсудим проблемы, связанные с изучаемым материалом.

Преобразование экономической политики Республики Казахстан переход к доминированию таких институтов, как частная собственность и финансово-рыночные механизмы, влекут за собой качественные изменения как в экономике в целом, так и в отдельных сферах экономических отношений. Прежде всего, это касается экономических отношений в области недвижимости.

Имущество, в том числе и недвижимое, все чаще воспринимается как финансовый актив, требующий профессионального управления. Все чаще практикуется разделение экономических ролей, так как их сочетание в рамках одной организации нередко рождает внутренние конфликты интересов. В Республике Казахстан, прежде всего в крупнейших городах страны, активно идут процессы разделения функций между такими экономическими агентами, как инвестор, менеджер, заказчик, подрядчик, агент по продажам, хотя зачастую они связаны между собой юридическими отношениями, собственностью и финансовой зависимостью.

Одним из проявлений специализации на рынке недвижимости и строительства является выделение девелопмента как особой профессиональной деятельности.

Таким образом, актуальность данной проблемы определила выбор темы, круг вопросов и логическую схему ее построения.

Объектом данного исследования является экономическое понятие «девелопмент».

При этом предметом исследования является рассмотрение отдельных вопросов, сформулированных в качестве задач данного исследования.

Целями данного исследования являются комплексное изучение теоретических и практических вопросов развития недвижимости и разработка направлений и методов ее дальнейшего совершенствования.



В соответствии с поставленной целью был разработан ряд следующих задач:

1. Изучить понятие и виды девелопмента;

2. Рассмотреть проекты развития недвижимости в Казахстане;

3. Изучить основные характеристики ленд-девелопмента;

4. Рассмотреть особенности девелопмента жилой, офисной, гостиничной, торговой, складской и промышленной недвижимости.

Методологической основой исследования является диалектический метод познания и системный подход. В процессе исследования использовались такие общенаучные методы и приемы как научная абстракция, анализ и синтез, методы группировки, сравнения и другие.

Курсовая работа имеет традиционную структуру и включает в себя введение, основную часть состоящую из двух глав, заключения и библиографический список

В первой главе рассказывается о различных аспектах понятия «девелопмент», «проект», изучаются виды девелопмента.

Во второй главе рассматривается развитие земли, жилой и коммерческой недвижимости.

Краткие выводы приводятся в заключении.

Итак, углубимся в изучение данной темы, то есть перейдем к основной части курсовой работы.


1. Сущность девелопмента

 

1.1 Понятие и виды девелопмента

Развитие недвижимости (девелопмент) представляет качественное материальное преобразование объектов недвижимости, в результате которого создается новый в физическом и экономическом отношении объект недвижимости. [14]

В рыночных условиях под девелопментом понимается профессиональная деятельность, особый вид деловой активности на рынке недвижимости.

На нашем рынке недвижимости термин «девелопмент» появился относительно недавно. Между тем для стран с развитыми рынками недвижимости девелопер – одна из ведущих фигур на рынке. [11]

Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующей наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости.

В обязанности девелопера обычно входят: выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта, выбор площадки, оптимально соответствующий концептуальной идее, и приобретение прав на нее, маркетинг, поиск механизмов привлечения инвесторов, организация финансирования проекта, организация и управление проектированием, строительством, сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа. В зависимости от функциональной направленности различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.

Редевелопер – это лицо, управляющее процессом развития территорий [7]

Толковый словарь по недвижимости, выпущенный в 1993 г. в Лондоне, дает следующее толкование термина: «Девелопмент – выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли. Данное понятие не включает работы по улучшению внутреннего интерьера, не изменяющие внешний вид здания» [11].

У профессионалов рынка недвижимости США девелопмент означает вид деятельности, когда участник этого сектора рынка вкладывает собственные и / или заемные средства, в том числе и средства частных инвесторов, в развитие недвижимости с целью извлечения коммерческой выгоды [17].

Явление девелопмента может рассматриваться по крайней мере в двух смыслах: как материальный процесс и как особый вид профессиональной деятельности на рынке.

Определение девелопмента как материального процесса выглядит следующим образом: [11] «Девелопмент – выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли» [7].

Таким образом, развитие недвижимости понимается как целенаправленное изменение, в результате которого объект недвижимости приобретает качественно новые свойства и характеристики.

Как особый вид профессиональной деятельности девелопмент включает:

· полноценный консалтинг в самом широком понимании слова;

· систему управления проектами по недвижимости, включающую материальное создание объектов недвижимости.

Суть девелопмента – управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, которое предполагает:

· выбор экономически эффективного проекта;

· выявление и снижение рисков, связанных с проектом;

· получение необходимых разрешений на реализацию проекта от органов власти;

· определение условий привлечения инвестиций, разработку механизмов и форм их возврата;

· поиск и привлечение инвесторов;

· отбор подрядчиков, финансирование и контроль за их работой;

· реализацию объекта недвижимости или передачу в эксплуатацию.

Таким образом, цель девелопмента – создание объекта недвижимости с нуля и «под ключ». Однако в данном случае речь идет не просто о строительстве, а о коммерческом проекте, который подразумевает не только сотворение объекта, но и получение прибыли от его использования или продажи.

Девелопмент представляет собой реакцию рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимости. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок будет приспосабливаться к новой социально – экономической ситуации, искать наилучшие варианты использования недвижимости .

Различают два основных вида девелопмента – fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости «под себя» (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.

В первой схеме (fee-development) девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.

Вторая разновидность (speculative development) гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути, девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но, кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.

Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.

Собственные средства девелопера обычно покрывают не более 20 – 30% затрат на реализацию проекта. В силу этого девелопер должен с максимальным эффектом использовать собственные средства, чтобы создать условия для притока средств извне. Следовательно, он обязан хорошо знать мотивы и требования потенциальных инвесторов, представляющих собой весьма неоднородную среду.

Попытка положиться на один финансовый источник практически обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта девелопер претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости .

Очевидно, что осуществление девелопмента требует грандиозных затрат – не только финансовых, но и управленческих. Для того чтобы воплотить в жизнь тот или иной проект, девелопер использует различного рода ресурсы: финансовые, материальные, кадровые.

Кадровый аспект заключается в том, что девелопер должен привлечь для участия в проекте еще ряд лиц: подрядчиков-строителей, архитекторов, инженеров и прочих специалистов не только в сфере строительства, но и в сфере финансов, маркетинга и т.д. Однако речь идет не просто о приглашении сторонних специалистов, а о создании полноценной и работоспособной команды, от которой во многом будет зависеть эффективность работы, а значит, и конечный результат всего процесса девелопмента.

Естественно, что высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.

 

1.2 Проекты развития недвижимости

Понятие «проект» объединяет разнообразные виды деятельности, характеризуемые рядом признаков, наиболее общими из которых являются следующие:

· направленность на достижение конкретных целей, определенных результатов;

· координированное выполнение многочисленных, взаимосвязанных действий;

· ограниченная протяженность во времени, с определенным началом и концом. [16]

Проект – совокупность взаимосвязанных, скоординированных действий, направленных на достижение определенного, в известной мере уникального результата и происходящих в течение ограниченного времени. [14]

В самом общем виде проект (англ. project) – это «что-либо, что задумывается или планируется, например, большое предприятие».

С точки зрения системного подхода, проект может рассматриваться как процесс перехода из исходного состояния в конечное – результат при участии ряда ограничений и механизмов.

В «Кодексе знаний об управлении проектами» проект – некоторая задача с определенными исходными данными и требуемыми результатами (целями), обуславливающими способ ее решения. Проект включает в себя замысел (проблему), средства его реализации (решения проблемы) и получаемые в процессе реализации результаты.

Инвестиционный проект понимается как инвестиционная акция, предусматривающая вложение определенного количества ресурсов, в том числе интеллектуальных, финансовых, материальных, человеческих, для получения запланированного результата и достижения определенных целей в обусловленные сроки. Финансовым результатом инвестиционного проекта чаще всего является прибыль/ доход, материально-вещественным результатом – новые или реконструированные основные фонды (объекты) или приобретение и использование финансовых инструментов или нематериальных активов с последующим получением дохода.

В том случае, когда в качестве результатов реализации проекта выступают некоторые физические объекты (здания, сооружения, производственные комплексы), определение проекта может быть конкретизировано следующим образом: Проект – целенаправленное, заранее проработанное и запланированное создание или модернизация физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению.

Управление проектами – методология организации, планирования, руководства, координации трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении проектного цикла, направленная на эффективное достижение его целей путем применения современных методов, техники и технологии управления для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников проекта.

Методы управления проектами позволяют: определить цели проекта и провести его обоснование; выявить структуру проекта (подцели, основные этапы работы, которые предстоит выполнить); определить необходимые объемы и источники финансирования; подобрать исполнителей – в частности, через процедуры торгов и конкурсов; подготовить и заключить контракты; определить сроки выполнения проекта, составить график его реализации, рассчитать необходимые ресурсы; рассчитать смету и бюджет проекта; планировать и учитывать риски; обеспечить контроль за ходом выполнения проекта и многое другое.

Различают следующие варианты схем управления проектом:

«Основная» система». Руководитель (менеджер) проекта – представитель («агент») заказчика, финансовой ответственности за принимаемые решения не несет. Им может быть любое юридическое или физическое лицо – участник проекта, имеющее лицензию на профессиональное управление. В этом случае менеджер проекта обеспечивает координацию и управление ходом разработки и реализации проекта, в контрактных отношениях с другими участниками проекта (кроме заказчика) не состоит.

Преимущество системы – объективность проект-менеджера, недостаток – ответственность за результаты проекта целиком возлагается на заказчика.

Система «расширенного управления». Руководитель (менеджер) проекта – принимает ответственность за проект в пределах фиксированной (сметной) цены. Менеджер обеспечивает управление и координацию процессов проекта по соглашениям между ним, заказчиком и участниками проекта. Как и в «основной» системе, им может быть любое юридическое или физическое лицо – участник проекта, имеющее лицензию на профессиональное управление и способное отвечать по своим обязательствам перед заказчиком. Проект-менеджер управляет проектом, координирует поставки и работы по инжинирингу. В этом случае ответственность возлагается на менеджера проекта в пределах контрактных условий.

Система «под ключ». Руководитель (менеджер) проекта – проектно-строительная фирма, с которой заказчик заключает контракт «под ключ» с объявленной стоимостью проекта.

 

2. Развитие земли, жилой и коммерческой недвижимости

 

2.1 Основные характеристики ленд-девелопмента

 

Рост инвестиций в сфере недвижимости привел к увеличению спроса на земельные участки под коммерческое строительство, и, как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса.

Классический ленд-девелопмент – это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности. Впрочем, в казахстанских условиях сам термин приобретает достаточно широкий спектр оттенков – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий.

Рисунок 1 Структура жилищного фонда по формам собственности в Республике Казахстан

За последние несколько лет, несмотря на рост количества строительных компании и объемов ежегодного ввода построенного жилья в эксплуатацию, состояние жилищного фонда по республики увеличилась незначительно. В связи с нарастанием естественного выбытия жилищного фонда общая площадь жилья и обеспеченность населения сохраняются примерно на одном уровне.

Объем общей площади в жилищном фонде по частной форме собственности за текущий год составляет 253,7 млн.кв. метров, а государственная форма собственности – 6,9 млн.кв. метров.

Таблица 1 Данные жилищного фонда в РК

Наименование области Численность населения Численность проживающих (в РЖФ) Количество квартир Общая площадь
Республика Казахстан 260594,9
Акмолинская 12878,2
Актюбинская 11541,5
Алматинская 23553,1
Атырауская 7022,2
Западно-Казахстанская 9585,6
Жамбылская 15840,7
Карагандинская 26632,5
Костанайская 17099,0
Кызылординская 10235,1
Мангистауская 5753,8
Южно-Казахстанская 38380,1
Павлодарская 14531,8
Северо-Казахстанская 12189,2
Восточно-Казахстанская 25985,8
г. Астана 8677,0
г. Алматы 20689,3

Согласно данным таблицы 1, порядка 834 тыс. человек не учтены в регистре жилого фонда. Можно лишь предполагать, что они необеспеченны жильем. И по существующим данным невозможно определить сколько людей на самом деле проживают в жилье фактически, так как могут проживать в арендуемых домах, общежитий, доме интернатов, доме для престарелых и в других домах для коллективного проживания.

Общая последовательность работ, исполняемых при подготовке и реализации инвестиционно – строительного проекта ленд-девелопмента, представлена в табл. 2.1

Таблица 2 Реализация инвестиционно-строительного проекта

ЭТАПЫ ПРОЕКТА РАБОТЫ ЭТАПА
Определение или переопределение проекта Оценка бизнес-идеи инвестора или исходного состояния проекта, разработка концепции проекта
Выбор «качественного» земельного участка (территории) Поиск земельных участков под бизнес-идею или концепцию, приобретение земельных прав, подготовка документов и участие в аукционах
Подготовка земельного участка (территории) для использования в проекте Межевание, оформление земельных прав, определение и изменение видов разрешенного пользования, организация инженерных, экологических и прочих изысканий
Обоснование инвестиций Исследования рынков и окружения, анализ конкуренции, определение потребностей, предварительные технико-экономические расчеты, подготовка сметы инвестора, оценка ожидаемых финансовых результатов
Градостроительное планирование земельного участка Согласование с генпланами развития территорий, анализ инфраструктурного окружения» выбор решений, оформление ТУ на ресурсы, согласование обременений, ИРД, подготовке проекта планировки и концепции генерального плана
Технико-экономическое планирование Разработка бизнес-плана проекта и (или) ТЭО, анализ альтернатив, моделирование сценариев, выбор объектов, обоснование решений, разработка кредитно-финансовой политики, расчеты сметы заказчика
Организация проектного финансирования Разработка схем проектного финансирования, обоснование банковского кредитования, формирование заемщика, подготовка пакета документов под банковский кредит, сопровождение кредита
Привлечение инвестиций Маркетинг и операции на финансовых рынках, подготовка инвестиционных предложений и презентаций, продвижение проекта, продажа долей проектов
Архитектурное проектирование Дизайн-проект, генеральный план, архитектурный проект, ландшафтный дизайн
Инженерное проектирование Инженерные подпроекты на земельном участке и вне его (сети, ресурсы)
Рабочее проектирование Рабочий проект
Планирование ресурсов Организация ресурсного обеспечения проекта, включая выбор производителей и поставщиков ресурсов
Строительство Управление строительством
Эксплуатация объектов недвижимости Организация эффективного использования объектов
Продажа бизнеса Продажа проекта на заключительном этапе его исполнения

В широком смысле ленд-девелопмент (Land-Development) – деятельность по социально-экономическому развитию земельных участков и территорий, осуществляемая путем планировки, проектирования и строительства объектов промышленной, социальной, инженерной и коммунальной инфраструктуры.

В узком смысле ленд-девелопмент – деятельность, направленная на повышение ликвидности и инвестиционной привлекательности земельных участков и увеличение вследствие этого их рыночной стоимости. Он включает действия от изменения категории и целевого назначения земли до обеспечения участка инженерной, транспортной инфраструктурой и комплексного развития территорий, предусматривающего разработку концепции его застройки, создание варианта генплана, предложение по архитектурной концепции и пр.

Пример. Анализ земельного участка под девелопмент





sdamzavas.net - 2020 год. Все права принадлежат их авторам! В случае нарушение авторского права, обращайтесь по форме обратной связи...